惠开永，阜宁县律师，现执业于江苏盈凯律师事务所，严格遵守律师职业道德和执业纪律，秉承诚信、谨慎、勤勉、高效的执业理念，受人之托、忠人之事，最大限度地维护当事人的利益。惠开永从事法律工作多年来，恪尽职守，为当事人提供快捷、优质、高效的法律服务，取得了良好的社会效果，为法制建设尽了绵薄之力;在办案中不畏权贵、据理力争、维权护法，受到当事人和法院的高度认可和评价。

如何区分重大违约和轻微违约

一、怎样区分重大违约和轻微违约

违约区分为重大、实质性的违约和轻微、非实质性的违约，对于不同性质的违约，法律规定了不同救济和解决方法。我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”这一规定表明当一方当事人有重大违约行为时，对方当事人可以解除合同。虽然如何区分一个违约是不是重大违约要看法院如何判决，但根据有关法律和合同的规定，合同当事人应当可以对违约是否重大做一个基本的判断。

许多合同都有条款列明哪些形式的违约属于重大违约。但合同的规定有时与法律的规定不一致，合同规定的行为属于重大违约，但有关法律却规定该行为不是重大违约。这是合同当事人应当注意的。例如许多标准合同都规定当事人破产是重大违约，将导致合同因不履行而被解除。但有关破产的法律却可能认为破产不是重大违约。

区分违约是否重大是非常重要的，因为如果合同一方只是轻微违约，但合同另一方却采取了重大违约时才采取的措施，例如将分包商逐出工地，反而将导致采取了不当措施的合同方违约。一方当事人在对方当事人有重大违约的时候可以解除合同，但我们必须注意：当事人的认定并不是最终的，当事人认为有重大违约，法院可能不这样认为，而法院的判决才是最终的。所以，当事人在行使解除合同的权利的时候要十分小心，一旦错误地解除了合同，就意味着自己违约，要承担因此造成的违约。

二、违约的表现形式是什么

违约表现形式，又称违约形态，是指根据违约行为违反义务的性质、特点而对违约行为所作的分类。由于违约行为是对合同义务的违反，而合同义务的性质不同，将导致对这些义务的违反形式亦不相同，从而形成不同的违约形式。

违约形式分类的主要意义在于：一方面，有助于当事人在对方违约情况下，寻求良好的补救方式以维护自己的利益，违约行为形式总是与特定的补救方式和违约联系在一起的。确定违约形式，有利于当事人选择补救方式，维护其利益。另一方面，违约形式的确定也有利于司法审判人员根据不同的违约而确定违约当事人所应负的，并准确认定合同是否可以被解除。在违约发生后，司法审判人员可以根据违约对合同的继续存在所产生的影响来决定是否应宣告对合同的解除。

在我国，长期以来，对违约大多采用了两分法，即把违约分为不履行和不当履行两种基本类型，但这两类违约都属于实际违约。这次制定的《合同法》参照外国立法经验，尤其是借鉴了英美法系的预期违约制度。因此，从总体讲，我们可以将违约行为分为两种基本类型，即预期违约和实际违约，其中实际违约又分为不履行、不完全履行、不适当履行、延期履行等。

以上知识就是对“怎样区分重大违约和轻微违约”问题进行的解答，依据合同法的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的是属于重大违约的。读者如果需要法律方面的帮助，欢迎到进行法律咨询。

房屋逾期登记违约行为应该怎么认定,应该由谁承担责任

房屋逾期登记违约行为应该怎么认定,应该由谁承担

房屋逾期登记违约行为应该如何认定,由哪位承担，具体如下所述：

一、房产逾期登记违约行为如何确定

《商品房买卖合同司法解释》第18条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约:

1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限

2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日

3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”移转登记期限首先适用当事人约定,无约定的则适用法定期限。实践中,出卖人拟定的商品房买卖合同通常约定“房屋交付后两年内办理移转登记手续”,以降低承担违约的可能性

逾期登记中的“期”既是出卖人履行义务的终期,也是出卖人承担违约的始期。办理移转登记方式分为买受人直接办理和出卖人代为办理,“期”的确定方式相应不同。买受人直接办理的,出卖人在“期”届满前完成初始登记,且告知买受人初始登记已经办理,否则即构成逾期;出卖人代为办理的,则需要在“期”届满前完成初始登记、移转登记,并且向买受人交付产权证,否则即构成逾期。比较可知,出卖人代为办理时的义务较重,应当在“期”满前完成办理移转登记所需的全部工作。逾期时间难以确定,一般的消费者如果不注意,在自己的权益被侵犯时,仍然不能及时维权,这是对自己权益的威胁,购房者可以邀请房产律师协助自己,最大限度地为自己减少损失,维护权益。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

二、办理房产登记是谁的义务

房屋登记是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

房屋所有权登记分为初始登记、移转登记、变更登记、变更登记、注销登记,发生买卖、赠与、互换、继承、受遗赠等情形之一,当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权转移登记。申请移转登记之前必须完成初始登记,初始登记是移转登记之前提。根据《房屋登记办法》,商品房申请初始登记的,申请人应当提供下列材料:

1、登记申请书

2、申请人身份证明

3、建设用地使用权证明

4、建设工程符合规划的证明

5、房屋已竣工的证明

6、房屋测绘报告

7、其他必要材料

商品房申请移转登记的,申请人应当提供下列材料:

1、登记申请书

2、申请人身份证明

3、房屋所有权证书或者房地产权证书

4、证明房屋所有权发生转移的材料

5、其他必要材料

移转登记中的所指的房屋所有权证书或者房地产权证书实质是初始登记完成后,登记机关向出卖人颁发的初始权利凭证。据此看出,移转登记的申请人是买受人,但出卖人必须完成初始登记,并且提供初始登记凭证、提供必要协助。若出卖人初始登记逾期,必将造成移转登记逾期,故某些商品房买卖合同对出卖人初始登记逾期行为设定了违约条款,一旦初始登记逾期,出卖人应当承担违约。

初始登记完成后,买受人即可办理移转登记。遵循意思自治原则,商品房买卖合同也可以约定“出卖人在房屋交付后一定期限内代为办理移转登记手续”,尤其是出卖人为买受人按揭贷款提供阶段性保证时,买卖合同一律如此约定,此时出卖人以委托代理人身份代为办理移转登记,移转登记办结后向买受人交付商品房产权证,买受人事先需要签署委托书,提供相关材料,缴纳相关税费。

综合上述，整理有关房屋逾期登记违约行为的相关内容。由此可见，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。更多相关问题，提供专业法律咨询服务。